THE ADDISON DEVELOPMENT

NEW ZEALAND

Τοποθεσία: Takanini, Papakura, Auckland

Κατασκευή: 2003 - 2011 (20 τοις εκατό πλήρως ολοκληρωμένο τον Ιούνιο 2007)

Ιδιοκτήτης: Addison Developments Ltd

Σχεδιασμός:

            Στάδιο 1: Masterplan - Ian Craig ( γραφεία μελετών Harrison Grierson)

Στάδιο 2: Bob Earle (Oculus)

Ερευνητής της μελέτης: Lisa Mein, Boffa Miskell Ltd

Η ανάπτυξη Addison είναι μια καινοτόμος, εντατική οικιστική ανάπτυξη βόρεια του κέντρο της πόλης Papakura , στο Takanini, και στα ανατολικά του Μεγάλου Δρόμου του Νότου. Η περιοχή ανάπτυξης οριοθετείται από τον κύριο σιδηροδρομικό κορμό στα δυτικά, το δρόμο του αεροδρόμιου στα βόρεια και το δρόμο Walters στα νότια. Ο δρόμος Porchester διχοτομεί την ανάπτυξη, συνδέοντάς το υπάρχον κέντρο της πόλης Papakura με την προτεινόμενη νέα διέλευση για το κέντρο της Takanini.

Το μητροπολιτικό αστικό όριο (η παχιά μαύρη γραμμή) στην άκρη των αστικών περιοχών και ανάπτυξη Addison στο ευρύτερο πλαίσιο της περιοχής του Auckland.

Η διαδικασία ανάπτυξης ξεκίνησε το 1999, όταν η εταιρία  Hawkins Property Ltd είδε μια ευκαιρία για τη συγκέντρωση γης πρασίνου στις παρυφές του αστικού ορίου της περιοχής του Auckland για οικιστική ανάπτυξη.

Το ευρύτερο πλαίσιο της επέμβασης

Η ιδέα για την ανάπτυξη είναι να δημιουργηθεί μια κοινότητα με βασικό πυρήνα τη γειτονιά.

Τα βασικά στοιχεία σχεδιασμού του masterplan περιλαμβάνουν:

ένα τόπο συγκέντρωσης της κοινότητας που περιλαμβάνει παιδική χαρά, εστιατόριο, καφέ, έξι μονάδες λιανικής πώλησης και κέντρο παιδικής μέριμνας,

ένα πλέγμα πάρκων για να συνδέει τον υπάρχον σιδηροδρομικό σταθμό Takanini (και μια προτεινόμενη στάση στο Glenora) και την κοινότητα στον πυρήνα του εμπορικού Takanini,

Masterplan

μια συνολική αντίληψη του τοπίου που ενσωματώνει το πάρκο Bruce Pulman, περίπου 63 εκτάρια από μεγάλες, κεντρικές εγκαταστάσεις ανοικτού χώρου, εγκαταστάσεις για αθλητισμό και ψυχαγωγία.

Αυτή η μελέτη έχει επιλεγεί επειδή είναι ένα καλό παράδειγμα μιας οικιστικής ανάπτυξης μέσης πυκνότητας, στη Νέα Ζηλανδία. Η ανάπτυξη Addison ενσωματώνει πρακτικές αστικού σχεδιασμού που στοχεύουν στη δημιουργία της αίσθησης της κοινότητας με μια σειρά από τυπολογίες κατοικιών. Καταδεικνύει επίσης την πρακτική εφαρμογή των αστικών αρχών σχεδιασμού που υπάρχουν στο πρωτόκολλο αστικού σχεδιασμού της Νέας Ζηλανδίας  «Seven Cs»: context, character, choice, connections, creativity, custodianship, and collaboration

Μερικά από τα βασικά στοιχεία του σχεδιασμού του Addison αποτελούν:

·                η προσπάθεια πρόληψης του εγκλήματος μέσω περιβαλλοντικού σχεδιασμού (CPTED) του masterplan,

·                η δημιουργία των εξαιρετικά συνδεδεμένων οδικών δικτύων που είναι σχεδιασμένα για να εξυπηρετούν και τα μέσα μεταφοράς αλλά και τους πεζούς,

·                χρήση διώροφων κατοικιών που βρίσκονται σε περιοχές που βλέπουν στο δρόμο ή σε κοινόχρηστους υπαίθριους χώρους,

·                μεταχείριση των όμβριων νερών με τέτοιο τρόπο ώστε να μην δημιουργούν προβλήματα.

 

Αυτή η μελέτη δείχνει ότι η ανάπτυξη Addison ήταν επιτυχής όσον αφορά την ίδρυση μιας ισχυρής αίσθησης της κοινότητας, και στην προσέλκυση αυξημένης ποικιλομορφίας των ανθρώπων που θα εγκατασταθούν στην περιοχή Takanini. Έρευνες πραγματοποιήθηκαν με τους κατοίκους του Takanini, που δηλώνουν ότι απολαμβάνουν την ισχυρή αίσθηση της κοινότητας που είναι παρούσα και την αλληλεπίδραση με τους άλλους κατοίκους. 

Οικονομικές μελέτες για την ανάπτυξη Addison δείχνουν ότι οι αξίες των ακινήτων είναι πολύ υψηλότερες από εκείνες των παρόμοιων σπιτιών στην περιοχή Takanini.

Αυτή η περίπτωση αποτελεί ισχυρή ένδειξη ότι η ενσωμάτωση της ποιότητας στις αρχές αστικού σχεδιασμού και τον προγραμματισμό των υποδιαιρέσεων μπορεί να οδηγήσει σε:

·                σημαντικές οικονομικές αποδόσεις

·                πιο συνεκτικές κοινότητες

·                υψηλά επίπεδα άνεσης και ικανοποίησης των κατοίκων.

Βασικά στοιχεία

Επιφάνεια οικοπέδου: 84 εκτάρια

Κατοικίες: 1500 μονάδες. Η πλειοψηφία είναι τριών, τεσσάρων και πέντε υπνοδωματίων (από 140 m² μέχρι 160 m² εμβαδόν δαπέδου, μέχρι 220 m² συνολική επιφάνεια)

Πυκνότητα κατοίκησης: Μέσος όρος 20 άτομα ανά εκτάριο (δηλαδή, η μέση πυκνότητα κατοίκησης είναι 1:500 m², συμπεριλαμβανομένων των οδών και πάρκων)

Μέσο μέγεθος κατοικίας: περίπου 270m²σε ολόκληρη την περιοχή

Ποικιλία μεγεθών: από 120 m² μέχρι 400 m².

Σχέδιο Δομής Takanini

  

Η συμφωνία του Νοτίου Τομέα (μια συμφωνία μεταξύ του Περιφερειακού συμβουλίου του Auckland, του  συμβουλίου του Manukau, του Papakura και Επαρχιακών Συμβουλίων που αφορά τη μορφή και το χρονοδιάγραμμα της αστικής ανάπτυξης) προβλέπει επιπλέον 35.000 άτομα για την εγκατάσταση στην περιοχή Papakura. Από αυτούς τους ανθρώπους, 20.000 αναμένεται να εγκατασταθούν εντός του «πράσινου» οικισμού του Takanini. Το Περιφερειακό Συμβούλιο της περιοχής του Papacura εντόπισε την ευκαιρία για τη δημιουργία μιας νέας αστικής περιοχής (Takanini) με στόχο την ανάπτυξη μιας τοπικής ταυτότητας, το υψηλό επίπεδο άνεσης, την ασφάλεια των πεζών και την άνεση.

Για να διευκολυνθεί καλύτερα η ανάπτυξη εντός της περιοχής Takanini, αναπτύχθηκε ένα κατασκευαστικό σχέδιο. Το 2000, το Περιφερειακό Συμβούλιο του Papakura ξεκίνησε μια διαδικασία σχεδιασμού για την περιοχή Takanini. Αυτό είχε ως σκοπό να προσδιορίσει τους περιορισμούς και τις ευκαιρίες που παρείχε η γη. Η διαδικασία αυτή θέσπισε ένα γενικό πλαίσιο για τη σχεδιαζόμενη ανάπτυξη και την οικονομική ανάπτυξη της περιοχής Takanini. Το σχέδιο προβλέπει μία υψηλού επιπέδου οικιστική ανάπτυξη (επιπλέον 20.000 άτομα), όπως αναφέρθηκε, αλλά και τη δημιουργία θέσεων εργασίας (επιπλέον 3000 θέσεις εργασίας) στην περιοχή μέσα στα επόμενα 50 χρόνια.

Η περιοχή εφαρμογής του σχεδίου έχει χωριστεί σε τρεις υπό-περιοχές για σταδιακή εφαρμογή. Το πρώτο στάδιο αναφέρεται ως Glenora Structure Plan (Περιοχές 1α και 1β). Η περιοχή 1α είναι μια περιοχή μικτής χρήσης (λιανική / κατοικίες) και μεσαίας έως υψηλής πυκνότητας κατοικημένη περιοχή κατά μήκος του νότιου σιδηροδρομικού διαδρόμου Glenora . Η περιοχή Addison αποτελεί μέρος της περιοχής της ανάπτυξης 1β. Η περιοχή 1β περιλαμβάνει επίσης γειτονικές περιοχές στα βόρεια και δυτικά του Addison.

Το Masterplan

Το masterplan αναπτύχθηκε σύμφωνα με τις ακόλουθες αστικές αρχές σχεδιασμού:

·                ιδιαίτερα συνδεδεμένο οδικό δίκτυο, καλή συνδεσιμότητα και διαπερατότητα

·                ποιότητα των δημόσιων χώρων

·                ποιότητες τοπίου – δεντροφυτεμένοι οδοί, που ενισχύουν την ιεραρχία δρόμο, και φύτευση αποθεματικού χαρακτήρα που παρέχει για τις γειτονιές ηλιακό προσανατολισμό

·                καινοτόμες, λύσεις για τη αντιμετώπιση των όμβριων υδάτων.

Το φάσμα των τυπολογιών κατοικίας περιλαμβάνει:

βεράντες που βλέπουν σε μικρές αυλές, με λωρίδες πρόσβασης στο πίσω μέρος μεγάλες μονοκατοικίες οικογένειας, με διπλό γκαράζ και κήπους

συμπαγή κτίρια αποσπασμένα σε μικρά τμήματα.

Τα σπίτια έχουν σχεδιαστεί και κατασκευαστεί με υψηλές προδιαγραφές, διότι η ανάπτυξη Addison χρησιμοποιεί αυστηρές κατευθυντήριες γραμμές για τη χρήση των υλικών ποιότητας, κατασκευής και φινιρίσματος και στοχεύει στο να διατηρήσει το οικιστικό περιβάλλον στην τρέχουσα κατάσταση του.

 

Αυτές περιλαμβάνουν ρήτρες για:

Να αποτρέψουν τους ιδιοκτήτες του σπιτιού από τη χρήση υλικών που αλλάζουν την εξωτερική εμφάνιση, όπως το χρώμα,

Να αποτρέψει την κατασκευή φρακτών γύρω από τις αυλές

Να γίνει η πρόληψη για φύτευση στις μπροστινές αυλές

Να είναι ελεγχόμενο το ύψος της προθήκης φύτευσης στην πρόσοψη.